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合建契約與地主、建商之權益

一、合建契約與地主權益
(一)違約事項的約定:
有許多合建糾紛因對於違約事項沒有特別約定,導致許多不合理的結果產生,事後地主又無法依法追究。如果不約定違約事項,事先讓他方了解違約可能受到某種處罰,則他方可能會輕易違約。
(二)保證金的約定:
要求建商建築提供一定合理數額的保證金,一方面是看建商是否確實有足夠的資力從事建築行為;另外,保證金數額涉及未來一旦建商無法建築完成,造成地主的損失,例如:地主可能原來有建築物,而建築物已拆除,地主即可從這筆保證金中取償。
(三)期限的約定:
可分為申請建造執照的期限、開工的期限、完工的期限及交屋的期限。期限應明確加以約定,譬如:簽約多久就應申請執照、執照核發多久後即須開工、開工多久後就必須完工、完工多久即應交屋等。
(四)變更設計的約定:
譬如:建築樓層,建商以投機取巧方式向上或向下延伸,超乎合建時和地主約定好的樓層,致使地主權益受損。因此,合建契約中最好約定,建商若有意變更設計時,應經過地主的同意。
(五)印章委刻、保管與使用的約定:
合建行為中有許多申請手續須由地主用章,地主有些是使用印鑑章,有些則只用木刻章,而由建商代替地主刻章。有時地主會疏於注意印章的委刻、保管及使用,甚或其印章在何種範圍可由建商單獨片面使用也未明定,地主對此應特別注意,方可保障自己的權益。
(六)建造執照起造人名義的約定:
起造人名義涉及「公共基金」的提撥義務(公寓大廈管理條例第18條參照)。
二、合建契約與建商權益
(一)違約金的約定:
地主也有違約的可能,因此,建商在簽約時應注意如何保障自身權益,約定相關重要事項的違反,地主必須支付一定數額的違約金。
(二)地主的合建對象:
究竟是哪一個建築公司,要約定明確,避免地主有所爭議。
(三)印章之使用、合併、分割手續的配合:
應約定地主不得刁難而必須配合,因為一般建商在訂約時會有個地方,其權益可能會遭地主拒絕配合而受影響。例如:取得土地使用同意書申請建造執照,甚至申請使用執照的行為,辦理建物保存登記行為,土地合併、分割行為,這些都需要地主辦理配合手續。
(四)建造執照起造人名義:
起造人名義涉及「公共基金」的提撥義務(公寓大廈管理條例第18條參照)。


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