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不動產買賣要約書與斡旋契約書之效力有何差異?

不動產買賣要約書與斡旋契約書之效力有何差異?

一、根據公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明:
(一)要約書:指載明購買不動產之意思表示,由不動產經紀業者向賣方提出承購價款、付款條件或其他要約條件之書面,而買方不預先交付一定金錢予不動產經紀業者。
(二)斡旋金:指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者,委其代為向賣方協議交易。

(三)兩者的區別:
1.「斡旋金」又稱為「議價保證金」,買方透過斡旋金的提出展現購買的誠意。在賣方同意買方的出價時,斡旋金會轉為「定金」,並視為雙方買賣契約價金的一部分。
    如果賣方後來拒不履約,買方可以請求給付違約金(例如:通常就是加倍返還定金,但還是要看合約內容怎麼寫);如果是買方拒不履約,那麼變成是賣方通常可以向買方主張沒收該筆定金。當然如果將來買賣雙方並沒有達成價格上的合意的話,那麼該筆斡旋金一般來說是必須退還給買方的。
2.買方僅出具「要約書」並沒有連同提出任何款項(例如:斡旋金或議價保證金),但是如果要約書已經賣方同意或簽署,則依據要約書的約定,買方會有簽訂不動產買賣契約之義務,如果買方嗣後拒不簽約,賣方一般來說得依照要約書約定請求買方賠償違約金。


二、賣方於買賣斡旋契約書上簽名並收受斡旋金,雙方買賣契約即為成立,如果賣方拒不履約,買方可以依據契約請求給付違約金參考案例:臺灣高等法院105年度上易字第1337號判決
(一)、被上訴人主張伊委託大師房屋代為斡旋購買系爭房地,於104 年10月6 日交付系爭支票1 紙,並於同年月8 日簽立系爭買賣斡旋契約書。經上訴人於翌(9 )日同意依系爭買賣斡旋契約書所填載之「承購總價款」出售系爭房地,並於系爭買賣斡旋契約書上簽名,經伊收受,依系爭買賣斡旋契約書第4 條第2 項前段之約定,兩造間就系爭房地之買賣契約業已成立等情。上訴人則辯稱系爭買賣斡旋契約書為被上訴人與大師房屋於104 年10月8 日所簽訂,依債之相對性原則,對伊不生效力。況訴外人即受伊委託仲介系爭房地之梁玉光於104 年10月9 日持系爭買賣斡旋契約書與伊瀏覽並要求簽名時,未提供合理之審閱期間,依消費者保護法第11條之1第1 項之規定,系爭買賣斡旋契約書及委託契約書更改附表之條款內容對伊無法律上拘束力。甚且,委託契約書更改附表中之建物門牌記載為臺北市○○區○○○路○0 段○00號00樓之0 ,與系爭房地門牌不同,足見伊無委託大師房屋居間仲介系爭房地之可能。此外,伊簽名於系爭買賣斡旋契約書時附有「待伊詢問鄰近地區之不動產交易價格,認被上訴人所提出之買價為合理」之停止條件,因條件未成就而不生效力,且依系爭買賣斡旋契約書第4 條第2 項但書約定,賣方將斡旋書擴張、限制或變更而為承諾時,視為拒絕本斡旋而另為書面意思表示,伊對於系爭買賣斡旋契約書既為限制,應視為拒絕系爭買賣斡旋契約書,兩造就系爭房地並未成立買賣契約云云。
(二)、按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立;稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,民法第153 條第1 項及第345 條分別定有明文。查被上訴人主張伊委託大師房屋代為斡旋購買系爭房地,於104 年10月6 日交付系爭支票1 紙,並於同年月8 日簽立系爭買賣斡旋契約書。經上訴人於翌日(9 日)同意依系爭買賣斡旋契約書所填載之「承購總價款」出售系爭房地,並於系爭買賣斡旋契約書上簽名,經被上訴人收受等情,業據提出上訴人不爭執為真正之聲明書、斡旋金保管條、系爭支票及買賣斡旋契約書為證(見原審司促字卷第3-6 頁)。觀諸系爭買賣斡旋契約書第4 條第2 項前段約定:「本斡旋書須經賣方載明承諾時間及簽章並送回買方時,買賣契約即為成立,雙方即應負履行簽立本約之一切義務」,應認兩造間就系爭房地業已成立買賣契約。上訴人雖辯稱系爭買賣斡旋契約書為被上訴人與大師房屋於104 年10月8 日所簽訂,依債之相對性原則,對伊不生效力等語。查系爭買賣斡旋契約書固為大師房屋所提供,惟內容分別包含買賣契約及居間契約,其中第5 條約定買方權利義務、第7 條約定違約責任,均屬兩造間買賣契約之內容;第6 條約定服務報酬,則為被上訴人與大師房屋間居間契約之內容。準此,兩造於系爭買賣斡旋契約書中既已就買賣標的、價金及買賣雙方之權利義務約定明確,並均簽名於其上,因認雙方就買賣系爭房地之要約、承諾業已合致,並形諸於系爭買賣斡旋契約書。上訴人辯稱該契約書對伊不生效力,顯無足採。
(三)、次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反該項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。此觀消費者保護法第11條之1 規定即明。又該法之消費者,指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者;企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者,同法第2 條第1 、2 款亦有明文。上訴人辯稱梁玉光於104 年10月9 日持系爭買賣斡旋契約書與伊瀏覽並要求簽名時,未提供合理之審閱期間,依消費者保護法第11條之1 第1 項之規定,系爭買賣斡旋契約書及委託契約書更改附表之條款內容對伊無法律上拘束力云云。然系爭買賣斡旋契約書包含買賣契約及居間契約二部分,買賣契約僅存在於兩造間,並非企業經營者與消費者之關係,上訴人援引上開規定,主張兩造間買賣關係不存在,亦無足採。
(四)被上訴人主張兩造間就系爭房地之買賣契約業已成立,惟上訴人迄今仍拒不履行出賣人之義務,依系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項之約定,伊得請求上訴人給付80萬元之違約金等語;上訴人辯稱伊於104 年10月9 日在系爭買賣斡旋契約書上簽名時,並未收受被上訴人給付之斡旋金80萬元,無須給付違約金,縱認被上訴人得請求違約金,然其請求之金額過高,應予酌減。且梁玉光為被上訴人之債務履行輔助人,其於仲介系爭房地時,刻意隱匿該房地之合理交易價格,未提供附近區域之「不動產交易實價登錄資料」與伊,對債之履行有過失,致伊受有855 萬元之損害,被上訴人對於梁玉光之過失應負同一責任,並以上開損害賠償請求權與本件上訴人違約金請求為抵銷等情。
(五)查系爭買賣斡旋契約書第7 條第2 項約定:「買賣契約成立後,因可歸責於賣方(按即上訴人)致無法完成買賣契約之簽訂時,賣方應加倍返還已收之全部價金作為違約賠償。」,而上訴人迄今拒不履行出賣人之義務,為其所不爭,被上訴人依上開約定請求上訴人給付違約金,自屬有據。
(六)上訴人雖辯稱伊於104 年10月9 日在系爭買賣斡旋契約書上簽名時,並未收受被上訴人給付之斡旋金80萬元,無須依該金額給付違約金等語。惟查,上開斡旋金交付之流程,業據參加人梁玉光陳稱:大師房屋於收受買方斡旋契約書同時收受買方斡旋金,支票抬頭開立大師房屋而非賣方姓名,並存放在公司保險箱中。被上訴人於104 年10月6 日出價4120萬元並簽署斡旋金契約書及交付斡旋金支票,按大師房屋規定,原則收受買方總價金2%當作斡旋金,遂取整數收受80萬元,被上訴人於同年月9 日。被上訴人加價至4250萬元,因第一、二次價差不大,故並未退還第一次之斡旋金等語在卷(見原審訴字卷第70頁反面)。復觀之系爭買賣斡旋金契約書第3 條第1 項及第3 項明載「買方(按指被上訴人,下同)為表示購買之誠意,同意支付承購總價款2 %作為斡旋金,由受託人(按指大師房屋,下同)開立保管條予買方,作為受託人前往賣方(按指上訴人,下同)處確認價格及條件之憑據。【保管條編號cu0000000 】」、「本斡旋契約書經賣方同意並送達買方後,斡旋金即轉為買賣定金之一部分,且由受託人代為保管」(見原審司促卷第5 頁)。而上訴人於系爭買賣斡旋金契約書簽名處簽名,並勾選「賣方同意依本斡旋出售,並確認由受託人代為保管斡旋金」(見原審司促卷第6 頁),上訴人抗辯不知大師房屋已收受並保管被上訴人之斡旋金等語,與上開勾選之記載不符,自無可採。上訴人又以:被上訴人開具之支票,記載日期為104 年10月13日,與大師房屋斡旋金保管條上記載之票據到期日相同,惟伊係於同年月9 日簽署系爭買賣斡旋契約書,是伊於系爭買賣斡旋金契約書上簽名時,大師房屋並未代伊收受該斡旋金,伊不負加倍返還之責等語抗辯。惟按「支票限於見票即付,有相反之記載者,其記載無效。支票在票載發票日前,執票人不得為付款之提示」,票據法第128 條定有明文,金融實務遂發展出所謂「遠期支票」,即發票人開票時於支票上填載實際簽發日後某特定日作為發票日,執票人須於所載發票日屆至時,方得向金融機構提示付款。參酌梁玉光上開陳述,佐以大師房屋於104 年10月6 日收受被上訴人開立之斡旋金支票,並於斡旋金保管條上右上角記載「104 年10月6日」、發票日「104 年10月6 日」、到期日「104 年10月13日」(見原審司促卷第3 頁),即知被上訴人係於104 年10月6 日簽發支票交付,惟實際付款日期為同年月13日,乃於支票上記載發票日為「104 年10月13日」。上開發票日既僅為付款日期之約定,上訴人於同意出售系爭房屋時,對於斡旋金以遠期支票方式交付乙節,亦無異議,應認被上訴人於104 年10月6 日業已交付附有於104 年10月13日為清償期之斡旋金,上訴人臨訟辯稱被上訴人至104 年10月13日始交付斡旋金云云,顯不足採。

三、買方簽訂要約書,已經賣方簽回並送達買方,依據要約書的約定,買方有簽訂不動產買賣契約之義務,買方嗣後拒不簽約,已違反系爭要約書,賣方得依系爭要約書約定請求買方賠償違約金參考案例:臺灣高等法院101年度上易字第630號判決
(一)按不動產交易雙方經由仲介業者買賣房屋,以往由仲介業者採用斡旋金制度,但因上開制度在實務上產生甚多爭議,為此內政部特別制定「要約書」範本,由欲買受不動產之一方載明購買之意思表示,由仲介業者持以向賣方作為斡旋之依據,如賣方就買方之要約為承諾時,買方即負有與賣方簽訂契約之義務(92年6月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正)。前開要約書,僅就標的物及價金之範圍先為擬定,作為將來訂立本約之張本,就不動產買賣之其他條件均尚未合致,參酌最高法院61年台上字第964號判例意旨,權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務,不得逕依預定之本約內容請求履行,不能因此即認買賣本約業已成立,僅能認定買賣雙方已成立預約(內政部就其制定之要約書簽約注意事項就要約書之性質亦認為預約)
(二)經查,曾逸君簽立之要約書上記載買賣之標的即系爭不動產,買方(即曾逸君)願依下列條件承購上開不動產,並立此要約書,同意依下列條款簽立買賣契約。承買價款2,950萬元。第6條並約定:「買賣雙方應於賣方承諾並送達買方之日起五日內,至受託人所在地址就有關稅費及其他費用之負擔、買賣雙方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後簽訂不動產買賣契約書。」等語。第4條第(1)項則約定:本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時,雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時,視為拒絕原要約而為新要約,須再經買方承諾並送達賣方。本要約書併同其附件送達之等語。是該要約書顯然屬「預約」之性質,且該預約之當事人,即為買賣之雙方。卓國雄於100年7月30日11時在系爭要約書之「賣方簽認」欄簽名,並記明簽認日期、時間,復未就曾逸君之要約為任何之擴張、限制或變更,足證卓國雄就曾逸君之要約已為承諾(送達買方部分詳如4所述)。兩造之間就系爭不動產已成立訂立買賣本約之預約,應堪認定
(三)又查系爭要約書第8條約定:「違約處罰:本要約書經賣方承諾並送達買方後,因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時,他方即得請求違約方給付按房地成交價的百分之三計算之違約金作為損害賠償。」。卓國雄於100年7月30日簽回系爭要約書後,經卓國雄訴訟代理人於100年8月9日以存證信函催告於函到3日內出面簽約,仍不與卓國雄簽訂不動產買賣契約等情,並不爭執,且有存證信函在卷可憑(見原審審訴卷第14至16頁),故曾逸君違反系爭要約書之約定應堪認定,卓國雄請求曾逸君依系爭要約書第8條之約定給付違約金,洵屬有據
(四)曾逸君雖辯稱卓國雄並未親自於系爭要約書記明承諾時間及簽章,更未送達曾逸君,則曾逸君自不負與卓國雄洽商簽立買賣契約之義務云云。惟查,曾逸君於100年7月27日簽立系爭要約書,卓國雄則於100年7月30日11時10分回簽而為承諾,江紜甄於7月30日11時23分以簡訊通知曾逸君屋主已答應以2,950萬元出售曾逸君隨即於同日12時57分發簡訊予證人江紜甄,此有要約書及簡訊在卷可憑(見原審審訴卷第50頁、46頁),且為兩造所不爭執,曾逸君亦自承仲介有用電話通知(見原審審訴卷第53頁背面),足認曾逸君於當日即已知悉卓國雄就系爭要約書條件為承諾之事實,即賣方之承諾已送達買方,曾逸君依系爭要約書第4條約定,即負有洽商簽立本約之義務。又證人江紜甄於原審證稱:「(有無將原告簽名的要約書拿給被告?)100年7月30日下午12時57分後,我一直與被告聯絡,我將屋主同意的該份,拷貝一份送到被告母親家中,因為被告留的通訊址就是在被告母親處。當時被告不在家,我打電話請被告母親出來拿這個要約,被告母親親自出來拿,我還寫了書信將我聯絡雙方的過程都記載下來給他們看。」等語(見原審卷第16頁背面),核與證人即曾逸君之母彭淑馨於本院證述:「(問:是否記得在100年7月底的時候,這位江小姐有到妳家找妳?記不記得她是當天的什麼時間去找妳的?)證人日期我忘記是什麼時候,是有一天晚上她拿一疊用牛皮紙袋裝著東西,好像是一些房子構造的資料,是剛才所說的系爭房屋。」「(問:江紜甄到妳家之後有沒有打電話請妳出來過拿東西?)就是拿牛皮紙袋那一次,之後沒有。」「(問:剛才妳說拿牛皮紙袋那一次是江紜甄打電話給妳叫妳出來拿?)對。」「(問:竹東鎮長春路一段261號,曾逸君有無住在這裡?)這是我住的地方,還沒買房子之前她是住在這裡,後來買房子之後就沒有住在這裡。」等語(見本院卷第74頁)相符,證人江紜甄前開證詞應屬可採,更可以確認卓國雄就前開要約書條件承諾之意思表示已送達曾逸君,曾逸君自負有簽立本約之義務。曾逸君雖於其後以簡訊表明2,950萬元係包含契稅、仲介服務費,對於兩造就系爭不動產總價2,950萬元成立之預約,已不生影響,附此敘明。卓國雄訴訟代理人於100年8月9日以存證信函催告曾逸君於函到3日內出面簽約,曾逸君迄未與卓國雄簽訂買賣契約,已違反系爭要約書第8條約定,卓國雄請求曾逸君依前開約定給付違約金,洵屬有據。



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