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預售屋買賣定型化契約的審閱期間

預售屋買賣定型化契約的審閱期間
 
一、參考案例1:臺灣高等法院106年度上字第100號判決
(一)按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間,消費者保護法第11條之1 定有明文。惟該條規定係為保護消費者所設,倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉,並自願放棄其審閱期間之權利,縱企業經營者未給予合理之審閱期間,對該定型化契約之效力仍不生影響。(二)系爭C2、A5房地買賣契約,係被上訴人預定用於同類預售屋買賣契約條款而訂定之契約,性質上固屬定型化契約條款。然上訴人係委由林湘緹與被上訴人簽訂契約,林湘緹於簽約前之訂購單「借閱新捷都房屋土地合約及社區公約樣本」欄位上,已簽名並記載借閱日期為103 年4 月27日,此有該訂購單2 紙在卷可證(見原審卷第147 、149 頁)。嗣於簽訂系爭C2、A5房地買賣契約時,復在契約書「合約審閱:本合約簽訂前,業經甲方(即上訴人)於中華民國103 年4 月27日攜回審閱伍日以上…」之條文項下代上訴人簽名,亦有系爭C2、A5房地買賣契約可稽(見原審卷第18、44、53、80頁)。且林湘緹證稱上開訂購單、買賣契約均為伊所簽署等語(見原審卷第183 、184 頁背面),堪認林湘緹代上訴人簽訂系爭C2、A5房地買賣契約前,已取回契約條款審閱。至林湘緹雖證稱未攜回該契約樣本云云,然與其以上述簽名表示取回之情形相異,並不足採
(三)上訴人謂被上訴人未提供系爭買賣契約之合法審閱期間,伊不受該契約之違約金條款拘束云云,並無可取。其據以主張被上訴人不得沒收上訴人所繳買賣價金充作違約金,應依不當得利規定返還上訴人云云,亦無理由。
 
二、參考案例2:臺灣高等法院104年度重上字第1064號判決
(一)復按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之1第1項、第2項、第3項分別定有明文。而內政部已依消費者保護法第11條之1第3項規定,公告修正預售屋買賣契約書範本內規定之契約審閱期間至少5日,亦有上訴人於原審所提內政部公告之預售屋買賣契約書範本1份附卷可參(見原審卷第216頁至第220頁)。是以系爭土地及房屋契約既屬預售屋買賣之定型化契約,揆諸前開說明,其合理審閱期間應受內政部公告至少5日之限制。又按消費者保護法前開規定之立法意旨,乃為維護消費者知的權利,使其於訂立定型化契約前,有充分了解定型化契約條款之機會,且為確保消費者之契約審閱權,明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。準此,倘若消費者於訂立定型化契約前,企業經營者已提供定型化契約供消費者審閱,消費者並於充分了解全部定型化契約條款後,與企業經營者訂立定型化契約,縱企業經營者斯時未依消費者保護法前開規定,給予消費者合理審閱期間,惟消費者既於充分了解全部定型化契約條款後,拋棄行使合理審閱期之權利,而與企業經營者訂立定型化契約,消費者自不得於事後再為主張企業經營者未給予合理審閱期間,定型化契約中非個別磋商條款部分對其不生效力,始為公允。經查:
1.系爭土地契約共有2份即編號第A1、A2棟29樓房屋兩戶之坐落基地部分,其中A2部分之契約書第1條已載明「本契約於中華民國103年5月30日經買方攜回審閱9日(契約審閱期間至少五日)」之文字,並經被上訴人於下方買方簽章欄簽名蓋章;另A1部分之契約書第1條關於契約審閱期約定雖為空白,然被上訴人亦於下方買方簽章欄簽名蓋章等情,有系爭土地契約影本2份附卷可參(見原審卷第53頁至第62頁)。證人林玉璇於另案給付違約金事件中作證時,雖就被上訴人拿回系爭土地契約審閱之日期,先稱5月1日及6月1日都有拿回去審閱,後又改稱應該是5月30日拿回去審閱比較正確等語(見原審卷第131頁背頁至第132頁)。惟證人蔡佩君於另案給付違約金事件中證稱:被上訴人係於6月1日拿系爭土地契約回家審閱等語(見原審卷第129頁背頁至第131頁),核與被上訴人與林玉璇於103年6月2日10時27分之Whats App簡訊內容:「林姐(按即林玉璇)…你昨天(按即6月1日)拿兩本土地買賣契約書給我…」等語(見原審卷第197頁)相符。是被上訴人至遲於103年6月1日已拿回系爭土地契約審閱;且至兩造於103年6月7日簽約時,被上訴人就系爭土地契約之審閱期間已有6日,上訴人並無違反消費者保護法第11條之1規定之情形。
2.被上訴人雖辯稱伊取回系爭房屋契約之審閱期間不足5日,與系爭土地契約之審閱期間合併計算後,系爭土地及房屋契約之審閱期間不足5日,故契約並不成立云云。且證人蔡佩君於另案給付違約金事件中亦證稱:被上訴人係於6月3日拿系爭房屋契約回家審閱等語(見原審卷第131頁)。然被上訴人於另案給付違約金事件已自承其於簽約前,曾取得相同契約樣本攜回審閱等語(見本院卷第105頁背頁,即本院104年度重上字第1000號民事判決第6頁第12、13行),此與證人林玉璇於另案給付違約金事件證稱:被上訴人是伊客戶,自102年開始就去看過房子,但當時被上訴人不是伊客戶,當時被上訴人有下訂金取走合約書。被上訴人看了1年多的時間,中間來回不下十幾趟等語相符(見原審卷第131頁正、背頁),並有被上訴人借閱系爭土地及房屋契約樣本之借閱登記單2紙在卷可按(見原審卷第136頁、第137頁)。則合併被上訴人先前已取回系爭房屋契約審閱之期間,顯逾5日甚多,被上訴人已有相當時間瞭解系爭房屋契約之內容。再參以被上訴人於103年6月7日簽訂系爭房屋契約前,已花費1年多時間,多次前往看屋。是依被上訴人於簽約時之客觀情狀,其已詳知系爭房屋契約之內容甚明。則兩造於103年6月7日簽訂系爭房屋契約,已就交易標的物即系爭房屋及買賣價金等契約成立重要事項達成意思表示之一致,依民法第153條第1項規定,系爭房屋契約即已成立。從而,被上訴人辯稱伊取回系爭房屋契約之審閱期間不足5日,與系爭土地契約之審閱期間合併計算後,系爭土地及房屋契約之審閱期間不足5日,故契約並不成立云云,無可採信。
(二)被上訴人雖另抗辯上訴人要求伊須開立系爭1,000萬元支票作為定金後,始願提供契約書攜回審閱,違反公平交易委員會對預售屋銷售行為案件之處理原則第4條第1項,系爭土地契約無效云云,惟為上訴人所否認。按不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時,不得為下列限制購屋人契約審閱之顯失公平行為:(一)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約攜回審閱,公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第4條第1項第1款固定有明文。然查,被上訴人於103年6月7日簽約前,已花費1年多時間前往看屋,看屋期間並曾多次攜回系爭土地及房屋契約之樣本審閱等情,已如前所述。再參以證人林玉璇於另案給付違約金事件證稱:「〔問:讓被告(按即被上訴人)拿回去審閱是否有附上什麼條件?〕答:不可能,現場只要有客戶對房子有意願,他們開口要合約書我們就會給,至於有付定金的那肯定要給。」、「(問:有無跟被告說拿回去審閱一定要開支票支付定金?)答:不可能。」、「〔問:(系爭1,000萬元支票發票日5月31日)是在契約所載的第二日?〕答:是的。被告可能是5月中就到現場,然後支票日期往後開,所以是攜回前就開這張定金支票。」、「(問:是你們要求被告開支票才能夠攜回審閱?)答:我們不可能這樣子要求,因為被告已經無數次跟我們議價過了,他不是為了審閱合約書才開這個支票,他開支票跟審閱沒有關係,是他本身要這個房子,至於合約書是否拿回去審閱,我們不會跟客戶要求開支票。」等語(見原審卷第131頁背頁至第132頁);及證人蔡佩君於另案給付違約金事件證稱:「一張1,000萬元是我先生(按即被上訴人)之前開的,什麼時候開的我不知道,另外3,700萬元支票是當天開的,因為我們6月7日要去看細節,林玉璇說請我們把支票及印章帶過去順便討論細節」等語(見原審卷第130頁背頁)。顯見被上訴人開立系爭2紙支票交付予上訴人及馥麗公司作為購買系爭房地定金,與其取得系爭土地及房屋契約審閱無關。是被上訴人辯稱系爭土地契約違反預售屋銷售行為案件處理原則第4條第1項規定應屬無效云云,並不可採



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