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預售屋廣告內容是否為契約內容的一部分?

預售屋廣告內容是否為契約內容的一部分?
 
一、參考案例1:臺灣臺中地方法院108年度重訴字第532號判決
(一)按消費者保護法第22條規定企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約,雖無廣告內容記載,消費者如因信賴該廣告內容,而與企業經營者簽訂契約時,企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。」(最高法院101 年度台上字第246 號民事判決意旨參照)。又消費者保護法施行細則第23條亦規定廣告的型式,是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法,可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時,既無何成品可供實際之檢視,以決定是否購屋,自當信賴廣告上所載,預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機,且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質,該廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部(最高法院89年度台上字第746 號民事判決意旨參照)
(二)經查:兩造間之系爭買賣契約契約本文第一條記載:「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分」等語甚明(見本院卷一第31頁),足認上開廣告宣傳品所載內容,確為兩造視為重要而納入系爭買賣契約中,成為契約之一部分,且被告應對該廣告內容負起契約責任,委無疑義(臺灣臺中地方法院108年度重訴字第532號判決)。
 
二、參考案例2:臺灣高等法院102年度上字第476號判決
(一)按消費者保護法第22條係規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」,並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」,故消費者如信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告固應視為契約之一部惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定,或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之「要約」,縱其廣告之內容不實,應受消費者保護法或公平交易法之規範,自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部(最高法院92年度台上字第2694號判決意旨、102年度台上字第2045號判決參照)。本件被上訴人銷售系爭建案時之廣告雖有「享受第一,挑高7米3飯店門廳、佛羅倫斯SPA泳池、中庭水花園」、「享受NO.1花園、泳池、SPA」等文字描述,並搭配泳池、SPA池之實景圖片作為廣告文宣背景等情,此有上訴人提出該等廣告文宣可憑(原審卷(一)第70至74頁、本院卷第126 至128頁)。惟觀諸購買預售屋之上訴人蔡蠅淑、黃憲智所簽立之預售屋買賣契約,於第1條就「廣告效力」明定:「本預售屋之廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖均已包含於契約內。如與契約不符者,以本契約為準。」(原審卷(一)第128、186頁),復於第8條第1項約定:「本社區一樓之社區公共空間、戊梯之門廳及緊鄰之陽台等經所有承購戶同意賣方於領取使用執照後將無償規劃設置為本社區之休閒空間及設施,由本大樓管理委員會統籌管理之」等語(原審卷(一)第130頁背面、第188頁背面),再於第20 條第10項明載:「本社區一樓之社區公共空間,戊梯之門廳及緊鄰之陽台,賣方(即被上訴人)依第八條第一項所無償規劃設置為本社區之休閒空間及設施,買方(即上訴人)已有充分認知,爾後絕不以此部分與建造執照不符為由向賣方提出任何主張與請求。」(原審卷(一)第137頁背面、第195頁背面),另於上訴人蔡蠅淑、黃憲智另行簽署之契約附件六「地面層、露台及法定空地使用分管協議書」第1條後段約明:「買方完全同意本建物之一樓社區公共空間及編號E1棟壹樓戶等經所有承購戶同意賣方於領取使用執照後將無償規劃設置為本社區之休閒空間及設施,由本大樓管理委員會統籌管理之,買方有充分認知絕不以產權登記方式不符及使用用途之名稱與建築執照不符為由向賣方提出任何主張或異議」等語(原審卷(一)第139、198頁)。至於購買成屋之上訴人潘琄琄、鍾富榮、蕭怡文、賴宥蓉、陳美臻、陳志新所簽立之系爭成屋買賣契約,雖無前開預售屋買賣契約第1條關於廣告效力之約定,惟於系爭成屋買賣契約第13條第7項亦明定:「為促進本社區住戶之間交誼活動,增進住戶彼此間之共識,本社區之交誼廳(即為門廳、陽台),泳池、兒童遊戲區(即均為社區公共空間)、管理中心(即為門廳),均於領取使用執照後施工修改項目,賣方已向買方明確告知,買方並已充分了解,同意嗣後買方不得以現場為使用執照圖說不符或嗣後經主管機關取締而要求減少價金,或作任何主張或請求賠償及費用。」(原審卷(一)第146、155、164、182 、205、213頁),於另行簽署之契約附件五「地面層、露台及法定空地使用分管協議書」第1條後段亦約定:「(買方)完全同意本建物之一樓社區公共空間及編號E1戶等經所有承購戶同意賣方於領取使用執照後將無償規劃設置為本社區之休閒空間,由本大樓管理委員會統籌管理之,買方有充分認知絕不以產權登記方式不符及使用用途之名稱與建築執照不符為由向賣方提出任何主張或異議。」等語(原審卷(一)第148、157、166、184、207、215頁);確認同意書中並再次確認:「立書人(即購買成屋之買方)並不得以房屋現況與使用執照平面圖不符為由,向貴公司(即被上訴人)提出任何主張及請求,特書立本確認同意書為憑。」亦有被上訴人提出(除上訴人陳美臻外)之確認同意書(原審卷(一)第149 、158、167、185、216頁)附卷可憑。而系爭SPA泳池係由被上訴人興建設置於系爭房地之一樓社區公共空間之事實,復為兩造所不爭執,業如前述。由上以觀,足認被上訴人已分別和上訴人於簽訂契約時,就包含系爭SPA泳池在內之一樓社區公共空間之提供形式、內容,另為斟酌、約定,故若SPA泳池之廣告內容有與契約內容不同時,應以契約所載內容為雙方履約之依據。次查系爭成屋買賣契約及系爭預售屋買賣契約,分別於第16條及第23條,約定系爭買賣契約之附件作為契約之一部分,且於契約最後欄位列明該等「附件」之內容,此有系爭買賣契約可佐(原審卷(一)第138、146頁背面、147、155頁背面、156、164頁背面、165、182頁背面、183、196、205頁背面、206、213頁背面、214頁),而所列附件均不包括系爭SPA泳池之廣告內容,益徵兩造確實於簽約時,就系爭SPA泳池之提供形式、內容,另為約定,上訴人自不得再執上開廣告內容作為兩造系爭買賣契約之一部。又本件兩造係於系爭買賣契約內就廣告內容作特別約定,最高法院91年度台上字第1387號判決之基礎事實係消費者信賴廣告內容而未就廣告內容另為約定,二者事實不同,該判決自不得援用於本件。是上訴人主張其因信賴系爭建案之廣告內容而簽訂系爭買賣契約,依消費者保護法第22條之規定,不得低於廣告內容,系爭SPA泳池為系爭買賣契約之一部等語,尚非可採。
(二)次按「中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」消費者保護法第17條第1項、第2項定有明文,又「中央主管機關公告應記載之事項,未經記載於定型化契約者,仍構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第15條第2項亦定有明文。雖依內政部頒布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第15條第2項、不得記載事項第3條之規定,廣告內容屬成屋買賣契約之一部,不得約定廣告僅供參考。然上開「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」係內政部於101年10月29日頒布,於102年5月1日生效,此有內政部網頁查詢資料(本院卷第107至108頁)可稽,本件系爭成屋買賣契約係兩造於94年、95年間簽訂,當時內政部尚未頒布該規範,系爭成屋買賣契約自不受上開規範之拘束。又「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第2條係規定:「賣方應確保內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部。」不得記載事項第1條係規定「不得約定廣告僅供參考。」本件系爭預售屋買賣契約並非單純排除廣告之效力或約定廣告僅供參考,乃就廣告內容另為斟酌、約定,被上訴人復已依買賣契約之約定內容交付系爭SPA泳池,該廣告非屬契約之一部分無疑。上訴人主張系爭買賣契約未按內政部頒布之上開買賣定型化契約應記載及不得記載事項而為約定,未將廣告內容訂入契約,反而約定排除廣告之效力,依消費者保護法第17條第1項、第2項及同法施行細則第15條第2項之規定,應屬無效云云,亦非可取。



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