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契約約定「現況交屋」是否就能免除出賣人應負之瑕疵擔保責任?

契約約定「現況交屋」是否就能免除出賣人應負之瑕疵擔保責任?
 
一、參考案例1:臺灣高等法院花蓮分院104年度重上字第14號判決
(一)民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定,係為補充當事人之意思表示而設,除當事人有免除擔保責任之特約外,出賣人當然有此責任,不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約,出賣人即無此責任。此係出賣人當然應負之法定責任,自不因係中古屋買賣,或買賣契約約定按現況交屋,即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。是被上訴人以本件係中古屋買賣,兩造約定為現況交屋,買方之上訴人不可主張物之瑕疵擔保責任云云,應有誤解。
(二)依系爭買賣契約第7條第2 項約定「賣方以房屋現況並水電接復齊全點交予買方。」為一般常見於中古屋買賣之約定現況點交,但不因此即免除出賣人之被上訴人應負之瑕疵擔保責任。而所謂「現況交屋」,係指對於出賣人出賣之房屋,於簽約時,參依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質,包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等,可以任由買受人依肉眼觀察,或用手觸摸,或用嗅覺去感受者,均以交付房屋當時之現況為據,倘該瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象,自不應納入現況交屋之範疇內。
 
二、參考案例2:臺灣高等法院108年度上更一字第54號判決
(一)按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354條第1項前段定有明文。又依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵(最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照)。
(二)系爭房屋向大湖街131巷相反方向傾斜差值高達18.2㎝及19.9㎝,傾斜率達1/37及1/49,受損情形依95年10月「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」標準屬重建及瀕臨重建等級;其傾斜成因,係當不同型式基礎因土壤承載力不足,回填土石不均勻發生地基鬆動、地層沈陷、淘空、土壤流失、建物施工不良或地震等問題時,會造成建築物不均勻下陷的結果,會產生傾斜情形;依前損害鄰房手冊標準傾斜率超過1/40者,不論損害情狀如何,對標的物基準或結構之強度等均可能造成結構安全之威脅,已達拆除重建之程度等情,有卷附北市建築師鑑定報告可稽(見原審外放報告第9至11頁)。堪認系爭房屋之傾斜程度,顯已減少房屋之通常效用,核屬有瑕疵甚明。
(三)何欣玲雖以方登瑩多次至系爭房屋察看並議價,且約定以現況交屋為由,抗辯方登瑩明知該屋有傾斜之狀況,不得主張物有瑕疵云云。但查:
1. 洪新德委由王榮隆出售系爭房地,王榮隆曾先後至該屋察看2次,並未察覺該屋有異樣或瑕疵;洪新德原委託出售價格4488萬元因高於該區市售行情,致無人詢價,王榮隆乃主動與洪新德洽談降價,始以3730萬元出售予方登瑩,並非方登瑩明知該屋有瑕疵,央求洪新德降價等情,業經王榮隆於原審證述綦詳(見原審卷㈡第197頁反面至第198頁);再佐以代書陳仁奇於原審證述:「簽約過程都沒有提到傾斜,系爭買賣契約手寫記載『依現況交屋』是雙方要求記載,係就房屋有無漏水作說明」等語(見原審卷㈡第200頁反面至第201頁),核與洪新德自陳:「簽約前方登瑩來看屋時,伊並未提及房屋有傾斜之事,於簽約買賣契約現場,伊並未與方登瑩說系爭房屋傾斜,只提到要現況交屋等情相符(見原審卷㈢第183頁正反面);堪認系爭房地買賣之磋商及締約過程中,買賣雙方均未曾就系爭房屋傾斜之情形為討論,買方亦未以房屋傾斜、有瑕疵為由,要求降價之情事。至於系爭買賣契約第9條第3項記載「依現況交屋」係針對房屋漏水部分所為之說明,要與房屋傾斜乙事無關
2.此外,何欣玲又無法舉證方登瑩於買屋前或締約時,即已知悉該屋有傾斜之瑕疵乙節,自難僅系爭買賣契約第9條第3項記載「依現況交屋」為由,即可謂方登瑩於締約時即已知悉該屋傾斜之瑕疵存在。故何欣玲以方登瑩多次至系爭房屋察看並議價,且約定以現況交屋為由,抗辯方登瑩明知該屋有傾斜之狀況,不得主張物有瑕疵云云,並無可採。



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