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買到凶宅可以如何向賣方求償?

買到凶宅可以如何向賣方求償?
 
一、參考案例1:臺灣基隆地方法院106年度訴字第105號判決
(一)按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第 277條前段定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1 項定有明文。主張被詐欺而為表示之當事人,應就此項事實負舉證之責任(最高法院44年台上字第75號、21年上字第2012號判例意旨參照)。又民法上之詐欺,必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意,致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意,縱該他人或不免為錯誤之意思表示,仍與詐欺之法定要件不合,無容其依民法第92條第 1項規定撤銷意思表示之餘地(最高法院98年度台上字第171號裁判意旨參照)
(二)原告主張被告明知系爭房屋是有人自殺死亡之凶宅,卻在「標的物現況說明書」有無發生凶殺或自殺致死情事之問題簽署「否」,致原告受騙而買受,依民法第92條第 1項規定撤銷其買受之意思表示,自應就被詐欺之事實負舉證責任。原告雖以系爭房屋所在社區管理委員會總幹事郭得之書面陳述:「本人郭得於民國93年至民國 100年間,擔任基隆市○○區○○路 000號之國產江山社區管委會總幹事一職,這區間社區大事情皆有記憶,期間曾於民國96至97年間於源遠路165之19號12F發生住戶於屋內上吊自殺事件,由於該社區民風純樸,該事件過於駭人聽聞,鄰居及商家均知悉此事件,因本人又是管理中心總幹事職務,對於此等重大事件自然記憶深刻…」等語,證明被告知悉系爭房屋是凶宅而故意隱瞞,惟上開內容僅泛稱鄰居及商家均知悉此事件,並未提及被告知悉系爭房屋發生住戶上吊自殺事件,且依鄭靜江上吊自殺之 110報案紀錄、救護紀錄表所示,亦沒有被告與鄭靜江上吊自殺之報案或救護有關之記載,尚難僅憑郭得所寫空泛之內容,而認被告於簽約前即已知悉系爭房屋有自殺死亡之情形,卻於簽約時故意不告知,有刻意隱瞞或詐欺之情事,原告又未提出其他證據證明被告施以詐術致其陷於錯誤而購買系爭房屋之事實,其主張受被告詐欺始簽訂系爭買賣契約,依民法第92條第 1項前段規定,撤銷購買系爭房屋之意思表示,並依民法第179條、第184條第 1項規定,請求被告返還價金及賠償損害,自無可取
(三)按物之出賣人對於買受人,應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質(民法第 354條規定參照)。是依當事人之約定或通常交易觀念,認為物應具備之價值、效用或品質或品質不具備者,即為民法所規定之物之瑕疵。屋內有非自然死亡之事實,即通常所稱之「凶宅」,固無物理上之損害,惟依我國民間風俗,對於曾發生意外死亡或自殺案件之房屋,普遍認為妨害居住安寧,會影響一般人購買意願,並減少交易之價值,依通常交易觀念,自應屬物之瑕疵,且系爭買賣契約第5條第5項已約定:「賣方保證買賣標的之建築改良物專有部分(含增改建)在賣方產權期間確無凶殺或自殺致死之情事發生,嗣後買方發現所言不實,賣方同意無條件解除契約回復原狀。」又系爭買賣契約所附「標的物現況說明書」第18項「本建築改良物專有部分(含增改建)於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事?」之問題,被告是簽署「否」,足認被告已於系爭買賣契約就系爭房屋內「確無凶殺或自殺致死之情事」之品質為擔保,如不具備被告保證之品質,無論被告是否有過失,均應負瑕疵擔保之責。
(四)被告雖辯稱兩造於系爭切結書第3條、第6條約定:「本房屋已現況交屋,自104年1月10日,經交付鑰匙起,買方自負屋內之一切瑕疵擔保責任及視同正式交付房屋,買方並應於簽定本切結書日內完成銀行及尾款交付予賣方,並不得以任何理由阻止銀行撥款或拒付尾款。」「本切結書約定事項與買賣契約書有同一效力,約定有出入者,以本切結書為準,買方並放棄法律先訴抗辯權。」原告不得再提起本件訴訟,且已免除被告就系爭房屋應負擔之物的瑕疵擔保責任云云,並提出系爭切結書為證,為原告所否認。查房屋出賣人與買受人約定以現況交屋者,依民法第 356條規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」對於不能即知之瑕疵,出賣人仍應負瑕疵擔保之責任,而系爭房屋是否為凶宅,並無法從觀察交付房屋當時之現況得知,雖兩造約定以現況交屋,亦無排除原告於發現系爭房屋曾發生自殺致死之瑕疵後關於瑕疵擔保權利之行使。系爭房屋交付予原告時,既有發生自殺致死之瑕疵存在,顯然欠缺被告所保證之品質,原告依法請求被告對其負瑕疵擔保責任,自屬有據,被告抗辯依系爭切結書上開約定,業已免除被告就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任云云,並不可採
(五)另按買賣因物有瑕疵,而出賣人依前 5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,民法第359 條定有明文。系爭房屋不得發生包括自殺在內之非自然身故事件,是兩造約定系爭房屋應具備之重要品質之一,系爭房屋曾發生自殺死亡事件,客觀上會導致系爭不動產之交易流通產生障礙,進而減損其交換價值,且依我國社會民情,購買不動產多為長久居住以求安居樂業,是人生重大的決定,對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼之心理,故居住其內者,容易造成心理方面的負面影響,原告主張因系爭房屋屬於凶宅,無法繼續居住,堪以採信。又系爭房屋本屬被告所有,證人即本件不動產買賣之仲介陳縉雲到庭證稱被告表示從購得系爭不動產後從未居住,因閒置過久且房價上漲,故要出售等情(見本院106年6月22日言詞辯論筆錄),則於原告解除系爭買賣契約,被告僅係回復到原來使用收益之狀態,倘不准原告解除系爭買賣契約,原告即須面對凶宅之心理障礙,嚴重影響生活品質,兩相比較,原告解除系爭買賣契約,對於被告而言,並無顯失公平之情形存在,原告以系爭房屋屬於凶宅,依民法第 359條規定,以系爭存證信函通知被告解除系爭買賣契約,即屬有據,被告抗辯原告解除系爭買賣契約,對被告顯失公平,僅得請求減少價金云云,委無可取。
 
二、參考案例2:臺灣臺北地方法院106年度 重訴 字第 1349 號 判決
(一)所謂「曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之『凶宅』具交易上重大瑕疵」導因於社會大眾對於此等房屋在心理層面上有相當程度之負面印象,致在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落情形,進而造成價格低落,與房屋樑柱牆壁地面破損、漏水、傾斜、混凝土氯離子超過標準、鋼筋遭輻射污染等物理性瑕疵迥異,並非房屋內一發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件,即當然發生價值或效用減損、降低之瑕疵,必「該房屋曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件」之資訊有相當人數知悉或經通常管道可以得知,始產生影響市場價格之結果,而得在法律上評價為瑕疵,亦即曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之房屋究否可認為具瑕疵,繫諸社會大眾對於該等房屋之接受程度及購買意願任嘉誼自殺行為地及死亡結果發生地既非在本件房屋專有部分範圍內,參酌內政部發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」壹「應記載事項」第二點「成屋」(四)「其他重要事項」第5.點「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明」之規定,對於不動產交易重要告知事項僅限於「建物『專有部分』是否曾發生非自然死亡情形」,不及於其他周邊共有(例如:樓梯間、屋頂平台、地下室、一樓庭院)甚至公有(例如:道路、人行道)區域,無論該共有、公有區域是否由其專用、有無取得使用權而有異,亦即建物專有部分以外之周邊區域是否發生非自然死亡情形,並非買賣交易之重要事項,難認對於交易價格有重大影響,則任嘉誼自殺行為及其死亡結果不致使本件房屋成為俗稱之「凶宅」,不致使本件房屋在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落,進而影響交易價格之情形,不致造成本件房屋之價格貶損。
(二)原告雖稱縱任嘉誼墜落死亡處非在本件房屋專有部分,亦係在本件房屋進出之專用區域,仍使本件房屋成為「凶宅」、減損交易價格云云,然就「房屋周邊非專有部分發生非自然死亡情事,亦造成房屋交易價格減損」一節,原告並未提出任何證據以實其說,本院囑託蕭麗敏不動產估價師鑑定(估價)結果,固載稱本件房地如為「凶宅」,交易價值將減損百分之十八‧八四二三三八,即七百四十六萬四千三百九十七元,惟是份估價報告書已載明僅係就本件房地如為「凶宅」時之價值減損比例及數額為評估,至於本件房屋是否確屬「凶宅」,仍由本院判斷(見不動產估價報告書第六一頁末段深色字體);遍觀不動產估價報告書,亦無任何「房屋周邊非專有部分發生非自然死亡情事,是否造成房屋交易價格減損」之統計或研究,其中臺北市政府地政局、新北市政府法制局之文獻資料,認「凶宅」之認定除應具備發生非自然死亡之人應在「屋內死亡」外,尚應考量事件情節、經過時間長短等因素,但死亡結果在屋外者即非凶宅,國內論文(逢甲大學法律研究所碩士班薛博橙之「我國法院審理凶宅案件之量化統計及法律分析」、國立臺灣海洋大學海洋法律研究所李元矗之「我國住宅瑕疵之法律問題」)亦咸以「建物專有部分或住宅內曾發生非自然死亡者」為研究前提,是該份估價報告書仍不足以證明本件房地因任嘉誼於一0五年二月三日下午二時十分許跳樓自殺,墜落在非屬本件房屋專有部分、上方以遮雨棚覆蓋之專用區域當場死亡,致成為俗稱之「凶宅」、在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落、減損交易價格情事,原告此節主張,難認有據。而既無證據足認本件房地因任嘉誼於一0五年二月三日下午二時十分許跳樓自殺,墜落在非屬本件房屋專有部分、上方以遮雨棚覆蓋之專用區域當場死亡,致成為俗稱之「凶宅」、在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落、減損交易價格情事,原告即未受有損害。
(三)綜上所述,本件房地自一0四年七月九日起為原告所有,一0五年二月三日下午二時十分許,被告之被繼承人任嘉誼自本件房屋上方門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號五樓房屋跳樓自殺,墜落在本件房屋外側、以圍牆、遮雨棚區隔、非屬專有部分之專用空間上方棚架上當場死亡,任嘉誼之自殺行為地及死亡結果發生地均非在本件房屋專有部分範圍內,不致使本件房屋成為俗稱之「凶宅」,不致使本件房屋在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落,進而影響交易價格之情形,不致造成本件房屋之價格貶損,原告未受有損害,從而,原告依民法第一百八十四條第一項後段、繼承法律關係請求被告於繼承任嘉誼所得遺產範圍內,連帶給付原告七百四十萬元,並支付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息,洵屬無據,不應准許,其假執行之聲請亦失所附麗,爰併駁回之。
 
三、參考案例3:臺灣高等法院108年度上字第1073號判決
(一)民法第354條第1項規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」第2項規定:「出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」民法第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」,所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。一般社會民眾所俗稱之凶宅,雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益,惟依照我國社會民情,一般社會民眾對於此類住宅仍多存有嫌惡畏懼之心理,則就購買者及居住者之角度而言,除將對居住品質產生疑慮外,在心理層面上亦難免因嫌惡畏懼之心態而造成相當程度之負面影響,因此,在房屋交易市場之實務經驗中,凶宅因素實際上仍每造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事,是若房屋經認定為凶宅,應認欠缺通常效用而具有物之瑕疵
(二)社會上就所謂凶宅之定義,係指發生非自然死亡情事之房屋而言,此為上訴人所自陳(見原審卷第73至74頁),復參內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函所記載:「按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容,『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」(見原審卷第63至64頁)。查廖献宗於102年4月25日經林志忠之兄林宏達發現在系爭房屋內床上蓋著棉被死亡,打電話報警,經檢察官相驗,法務部法醫研究所鑑定報告書記載:「死亡經過研判 ㈠死者廖獻宗...經由解剖知死者係重度脂肪肝肝功能衰竭死亡,死亡方式應屬病死,死者生前無飲用酒精性飲料。㈡由以上死者死亡經過及檢驗判明:死者之死亡機轉為肝功能衰竭,死亡原因為重度脂肪肝,最後因肝功能衰竭死亡。死亡方式為病死。」,檢察官相驗屍體證明書記載死亡原因為「1.直接引起死亡之原因:甲 鑑定結果:肝功能衰竭 先行原因:乙(甲之原因)重度脂肪肝 丙(乙之原因)酒精相關性 2.其他對死亡有影響之疾病或身體狀況(空白)」,死亡方式為「病死或自然死」,檢察官相驗報告書記載死亡原因為「死者因重度脂肪肝導致肝功能衰竭死亡」,業經本院調閱臺灣臺北地方法院檢察署102年度相字第296號卷宗(見外放影印卷宗),並有102年6月14日臺北地檢署檢察官相驗屍體證明書在卷(見原審卷第43頁,本院卷第105頁,臺北地檢署102年度相字第296號卷第85頁),依此,廖献宗死亡時生前並無飲用酒精性飲料,死亡原因為重度脂肪肝導致肝功能衰竭死亡,為病死或自然死,尚難因此推認系爭房屋係一般社會上所稱之凶宅
(三)至上訴人主張:廖献宗顯係藉飲酒行為達成自殺目的,構成凶宅;縱廖献宗非自殺,其因飲酒後導致死亡,應屬意外之非自然死亡而構成凶宅云云,查廖献宗死亡時生前並無飲用酒精性飲料,經檢察官於綜合相驗後之一切情事判斷為病死或自然死,業如前述,復無其他證據證明其為自殺或非自然死亡,則上訴人上開主張,尚難採信。另上訴人所提出之原法院98年度重訴字第12號民事判決為前屋主意外摔倒死亡(見本院卷第161至172頁),臺灣桃園地方法院100年度訴字第1252號民事判決屋主4人因一氧化碳中毒死亡之意外事故(件本院卷第203至207頁),均為非自然死亡,與本件情形不同。附此敘明。
(四)廖献宗自然死亡多日後遭發現,系爭房屋不因此成為有瑕疵。
(五)廖献宗係死亡多時產生屍臭始遭發現,此在獨居自然死亡之情況下實屬常見,尚難僅因陳屍將近1個月,即認為系爭房屋有物之瑕疵。
(六)廖献宗為病死或自然死,系爭房屋非屬凶宅,廖献宗自然死亡多日後遭發現,系爭房屋不因此成為有物之瑕疵,則上訴人依民法第354條第1項、第359條規定請求減少價金,請求林志忠給付490萬元,為無理由。



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