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房客在租屋處自殺房東可以如何及向誰求償?

房客在租屋處自殺房東可以如何及向誰求償?
 
一、參考案例1:臺灣臺北地方法院108年度訴字第4141號判決
(一)按故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,應負損害賠償責任,民法第184 條第1 項後段定有明文。又民法第184 條第1 項後段所謂背於善良風俗,並不限於一般風情民俗,只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。又生命權為基本權之一部,自殺屬終結生命之極端方式,為國民感情及風俗所不認同,何況刑法第275 條對於教唆或幫助他人使之自殺,或受其「囑託」或「得其承諾」而殺之者,明定行為人應受刑罰處罰,足見我國法律亦不承認對自己生命有充分處分權,方有幫助他人自殺或得其承諾者而殺之,應課以刑責之規定與必要。至刑法對於自殺者雖未課以刑責,但此係考量自殺之人既不惜戕害自己生命,即令再課以刑責,亦無法發生刑罰教育等功能與目的,反而不如促成其對生命價值、尊重之再認識,非可因刑法無處罰自殺者之規定,即認自殺行為未違反善良風俗或法律規範價值,即依我國一般風俗民情與法制等情狀以觀,堪認自殺行為違反公序良俗
(二)XXX於108年8月12日在系爭房屋內上吊自殺死亡,為兩造所不爭執,堪認系爭房屋即為俗稱之凶宅。凶宅之出租、買賣較之一般房屋之買賣、出租,通常被嫌惡,為社會經驗法則。是其內有人自殺之房屋當影響買受及承租意願,進而影響交易價值,此觀內政部為避免交易糾紛,亦於其公告之成屋買賣契約範例,將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情,列為買賣應確認告知之事項足徵,即房屋發生自殺,嚴重影響其價值之貶損,已為社會通念。XXX於系爭房屋上吊自殺時,明知系爭房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成他人之損害,自屬故意。堪認XXX於系爭房屋內自殺之行為,係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告,致原告受有系爭房屋價值貶損之損害,對原告構成民法第184條第1項後段之侵權行為
(三)次按負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害,民法第213條第1項、第215條分別定有明文。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。而當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時,法院應斟酌損害之原因及其他一切情事,作自由心證定其數額,不得以其數額未能證明,即駁回其請求(最高法院21年上字第972號民事判例意旨參照)。
(四)XXX在系爭房屋內自殺身亡,將使系爭房屋之交易價值因而貶損,已如上述。本件依原告提出系爭房屋附近區域不動產交易實價查詢資料,每坪單價約為43萬2,060元(見本院卷第51頁),以系爭建物總面積90.35平方公尺(換算約為27.33坪,見本院卷第29頁)計算,若未發生上開自殺死亡事件,系爭房屋之市價約為1,180萬8,200元(計算式:43萬2,060元×27.33坪=1,180萬8,200元),原告對於系爭房屋價值減損比例並未提出實證,本院參酌近年來相關法院判決針對不動產發生非自然死亡事件對其市場價格之減損比例略為正常市場價格之15%~40%之間,原告亦同意系爭房屋因上開自殺事故市價減損比例以15%計算(見本院卷第200頁),故系爭房屋因上開自殺事故減損金額應為177萬1,230元(計算式:1,180萬8,200元×15%=177萬1,230元)
(五)按繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負連帶責任。民法第1148條、第1153條第1項分別定有明文。XXX於系爭房屋上吊自殺死亡之行為,係故意以背於善良風俗之方法侵害原告之利益,應負侵權行為損害賠償責任,且原告因此所受損害數額為177萬1,230元,業經本院認定如前。而被告XXX、XXX為XXX之繼承人且均未拋棄繼承,經本院依職權調閱臺灣士林地方法院108年度司繼字第1436號拋棄繼承卷宗查明在卷,是原告本於侵權行為及繼承之法律關係,請求被告XXX、XXX於繼承被繼承人XXX遺產限度內,連帶賠償原告所受損害177萬1,230元,及自起訴狀繕本送達最後被告姚一平翌日即109年4月22日起(見本院卷第169頁),按週年利率5%計算之利息,為有理由;逾此範圍之請求,則無理由。
 
二、參考案例2:臺灣新北地方法院109年度訴字第1937號判決

(一)按因故意或過失不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任;故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同;違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任,民法第184條第1 項、第2 項前段分別定有明文。依此規定,侵權行為之構成有三種類型,即因故意或過失之行為,不法侵害他人權利,或因故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之一般法益,及行為違反保護他人之法律,致生損害於他人,各該獨立侵權行為類型之要件有別;又民法第184 條第1 項前段規定,以權利之侵害為侵權行為要件之一,故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利,不構成侵權行為。惟同法條後段規定,故意以背於善良風俗之方法加害於他人者,亦同。則侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為而言,至於侵害係何權利,要非所問。而所謂違法以及不當,不僅限於侵害法律明定之權利,即違反保護個人法益之法規,或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者,亦同(最高法院100 年度台上字第1314號、55年度台上字第2053號判決意旨可資參照)。
(二)經查,於108 年9 月5 日,原告將系爭房屋出租予蔡妤謙,而成立系爭租約,後蔡妤謙於109 年6 月7 日在系爭房屋內上吊自殺死亡等節,已如前述。又蔡妤謙雖於系爭房屋內上吊自殺而死亡,惟此尚無造成系爭房屋所有權之毀損、滅失或使用功能損壞,亦即原告仍得行使系爭房屋之所有權權能,於法令限制範圍內自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉之權能,是本件自難認原告就系爭房屋所有權有因蔡妤謙在系爭房屋內自殺身亡乙事而受有損害。至原告主張系爭房屋因蔡妤謙在系爭房屋內自殺死亡而成凶宅,致使系爭房屋交易價值貶損云云,然此係因一般交易人心理因素影響,導致系爭房屋在不動產交易市場上交易價格有所降低、減少,核其性質應屬純粹經濟上損失,亦即非因有形財產或具體人身受損所引起之經濟利益損失,係被害人整體財產上之不利益,尚非針對被害人某特定權利受有侵害,故此部分損失屬抽象性,僅得依被害人於加害原因發生前後之財產變動差額據以計算,則本件原告所主張系爭房屋交易價值減損,即抽象存在系爭房屋之財產上不利益,為純粹經濟上損失,屬權利以外之利益,非在民法第184 條第1 項前段規定之保護範疇以內,則原告依民法第184 條第1 項前段規定及繼承之法律關係,請求被告就此部分損害負損害賠償責任,即屬無據,不應准許
(三)其次,依前開說明,可知就民法第184 條第1 項後段所定背於善良風俗,應係指廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者,而自殺屬極端終結生命之方式,經現今社會各界多方宣導勸阻,依一般社會通念,核屬社會所不贊同之行為。復參以保險法第109 條第1 項、第128 條、第133 條等規定及相關立法理由,足徵保險法上有自殺不賠原則,此一立法即係為保障生命、維護社會善良風俗,若自殺仍予以保險理賠,將有背於社會善良風俗之立法考量;又依內政部所公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以觀,其中附件「建物現況確認書」中均有要求賣方勾選該建物有無於產權持有前或持有期間內發生自殺之情事;復依強制執行法第77條第1 項第2 款之規定,亦可知查封筆錄應載明不動產之建物內有無非自然死亡特殊情事,凡此俱足見買賣標的之房屋內,是否曾發生自殺之非自然死亡情事,亦即是否為俗稱之凶宅一節,屬買賣契約成立前應查明及告知之事項,為契約應記載事項,若未詳實記載,將影響契約效力,足徵自殺之非自然死亡情事,縱未對房屋造成物理損壞或降低使用效能,然衡諸一般社會常情,一般民眾對凶宅仍有嫌惡、畏懼之心理因素,導致凶宅在不動產交易市場之接受度降低,並影響其買賣價格或出租收益,顯低於同地段、環境之不動產,此乃眾所周知之事。從而,本件蔡妤謙於在系爭房屋內自殺死亡,雖係其自己決定結果,然該時蔡妤謙為年滿44歲之成年人,具有國中畢業之智識程度及相當社會經驗,其亦可知悉在系爭房屋內自殺死亡,將使系爭房屋之價值減損,仍有意使其發生,或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意,且此一故意在他人房屋內自殺身亡之事,依現今社會風俗民情,仍足認係背於善良風俗之行為,蔡妤謙亦可知悉此事,是原告主張蔡妤謙應依民法第184條第1 項後段之規定負侵權行為損害賠償責任,為有理由。
(四)再按負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害。損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。分別為民法第213 條第1 項、第215 條、第216 條第1 項所明定。所謂所受損害,即現存財產因損害事實之發生而被減少,屬於積極的損害。所謂所失利益,即新財產之取得,因損害事實之發生而受妨害,屬於消極的損害(最高法院48年度台上字第1934號判決意旨可資參照)。查本件原告主張系爭房屋鄰近不動產最近時點交易實價為6,800,000元,故蔡妤謙在系爭房屋內自殺而造成該屋交易價值貶損2, 000,000 元乙事,業據原告提出不動產交易實價查詢服務網資料1 紙為憑(見本院卷第29頁),而未據被告爭執,是在他人屋內自殺將造成房屋交易價值減損,為一般社會通念,業如前述,則於109 年6 月7 日,因蔡妤謙在內上吊自殺之非自然死亡案件,致系爭房屋成為一般不動產交易市場上俗稱之凶宅,一般社會大眾對此多存有嫌惡、畏懼之心理,並嚴重影響購買、租賃之意願及價格,是依原告所提出前開資料,可得推估系爭房屋因此價值減損2,040,000 元(交易實價6,800,000 元×減損比例30%=價值減損2,040,000 元),是原告本件僅請求2,000,000 元,即屬有據,應予准許
(五)按繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任,民法第1148條定有明文。經查,本件蔡妤謙以背於善良風俗之自殺行為,致原告受有系爭房屋交易價值減損2,040,000 元之損害,其應依民法第184 條第1 項後段規定負損害賠償責任,已如前述。又被告為蔡妤謙之子,而未拋棄繼承,有本院民事紀錄科查詢表、財政部北區國稅局109 年11月6 日北區國稅三重營字第1091211095號函暨所附資料各1 份為憑(見本院卷第83頁、第87至89頁),則被告於繼承開始時即應繼承蔡妤謙之一切債務,僅係就超過繼承得遺產部分之債務得拒絕清償,尚非謂超過部分債務當然消滅,又此為繼承人之法定免責事由,無待繼承人為抗辯,則原告依民法第184 條第1 項後段之規定及繼承之法律關係,請求被告賠償原告所受損害2,000,000 元,本院應附以其因繼承蔡妤謙所得遺產限度內為清償之保留判決。至原告逾越前開範圍之請求,即屬無據,不應准許。
 
三、參考案例3:臺灣高等法院108年度上字第782號判決
(一)按故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,應負損害賠償責任,民法第184 條第1 項後段定有明文。又民法第184 條第1 項後段所謂背於善良風俗,並不限於一般風情民俗,只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。又生命權為基本權之一部,自殺屬終結生命之極端方式,為國民感情及風俗所不認同,何況刑法第275 條對於教唆或幫助他人使之自殺,或受其「囑託」或「得其承諾」而殺之者,明定行為人應受刑罰處罰,足見我國法律亦不承認對自己生命有充分處分權,方有幫助他人自殺或得其承諾者而殺之,應課以刑責之規定與必要。至刑法對於自殺者雖未課以刑責,但此係考量自殺之人既不惜戕害自己生命,即令再課以刑責,亦無法發生刑罰教育等功能與目的,反而不如促成其對生命價值、尊重之再認識,非可因刑法無處罰自殺者之規定,即認自殺行為未違反善良風俗或法律規範價值,即依我國一般風俗民情與法制等情狀以觀,堪認自殺行為違反公序良俗
(二)蔡德林於106年11月19日在系爭房屋內燒炭自殺死亡,並經報紙報導等情,為兩造所不爭執,並有自由時報報導資料、戶籍謄本附卷可憑(見原審卷一第29頁、第173頁),堪認系爭房屋為俗稱之凶宅。而凶宅之出租、買賣較之一般房屋之買賣、出租,通常被嫌惡,為社會經驗法則。是其內有人自殺之房屋當影響買受及承租意願,進而影響交易價值,此觀內政部為避免交易糾紛,亦於其公告之成屋買賣契約範例,將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情,列為買賣應確認告知之事項足徵,即房屋發生自殺,嚴重影響其價值之貶損,已為社會通念。參諸本件經兩造同意原審囑託系爭估價事務所就系爭房屋於106 年11月19日時之正常市價及因系爭自殺事故發生減損之金額鑑定之結果,認因系爭自殺事故致系爭房屋價格減損210萬1,482元等節,有系爭估價事務所107年11月28日107日訴估字第82號函暨所附估價報告書(下稱系爭估價報告)附卷可憑(系爭估價報告第57頁參照,外放),足證系爭房屋內曾發生非自然死亡現象,確實造成系爭房屋價值減少。蔡德林於系爭房屋燒炭自殺時,明知系爭房屋非其所有,當可預見倘其於該屋內自殺死亡,將使該屋成為凶宅,日後有難以出租或出售,其仍執意為之,造成他人之損害,自屬故意。堪認蔡德林於系爭房屋內自殺之行為,係故意以背於善良風俗之方法加損害於被上訴人,致被上訴人受有系爭房屋價值貶損之損害,對被上訴人構成民法第184 條第1 項後段之侵權行為
(三)按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力;承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任,但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。次按承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第432條、第433條分別定有明文。前者屬承租人違反契約上善良管理人注意義務所負之自己責任;後者則係承租人對於其同居人或經其允許使用、收益租賃物之第三人,於應負損害賠償責任時,由承租人代負賠償責任,二者間之規範目的與要件有別。準此,如合於民法第433 條規定要件,承租人即負代為賠償責任,與其自身對租賃物之占有、使用、收益是否違反善良管理人注意義務無涉。再者,稽之民法第433條規範意旨,係以出租人基於與承租人簽訂租賃契約而交付租賃物與承租人占有、使用、收益,致失其對租賃物之直接管領,且該第三人與出租人並無租賃關係存在,出租人得對其主張者僅為侵權行為責任,是民法第433條所稱該第三人應負賠償責任,當指第三人之侵權行為賠償責任。如認第三人之行為未造成系爭房屋物理上之毀損或滅失,承租人即無須依民法第433 條代負賠償責任,無異認出租人僅得依侵權行為責任對第三人請求,而失民法第433 條代負責任規範目的,已與上開規定意旨顯然有悖。況同樣基於承租人任意將系爭房屋交由第三人使用之情,該第三人所致租賃物之毀損或滅失,承租人應代負賠償責任;如第三人非導致租賃物物理上之損害,而為其他如本件之經濟上損害,承租人即無庸代負賠償責任,其法評價顯非一致。且以凶宅而言,其不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能,在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買,導致該屋之交易價值減損及流通障礙,影響出租人之使用、收益,該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失,二者間並無應予區別評價之法理依據,是基於相同者等之,不同者不等之法理,應認民法第433 條未就承租人允許第三人使用租賃物,該第三人對租賃物造成出租人非物理上之利益損害為規定,屬法律漏洞,而非立法者另有裁量,自應類推適用民法第433 條規定
(四)被上訴人主張兩造於103年4月10日就系爭房屋簽訂系爭租賃契約,系爭租賃契約租賃期間屆滿後合意轉為不定期租賃等情,為兩造所不爭執,並有系爭租賃契約附卷可憑(見原審卷一第21-28頁)。而蔡德林為上訴人允為使用系爭房屋之人,系爭房屋因蔡德林於106年11月19日上午11時在屋內燒炭自殺身亡,因而成為凶宅,致被上訴人受有系爭房屋價值減損210萬1,482元之損害等節,復如前述。依上開說明,上訴人就其允許使用系爭房屋之第三人蔡德林,因系爭自殺事故所致系爭房屋價值之減損,自應代負損害賠償責任。
(五)上訴人雖辯稱伊無照顧蔡德林的義務,亦不知悉蔡德林何以自殺,伊對蔡德林於系爭房屋自殺之行為並無何故意或注意義務之違反。且被上訴人於系爭自殺事故發生後,將押租金及伊已先預付之106年12月房租其中22天之租金均退還予伊,即可知被上訴人亦認系爭自殺事故與伊無關云云,惟依民法第433 條規定要件,上訴人係負代為賠償責任,與其自身對租賃物之占有、使用、收益是否違反善良管理人注意義務無涉,要如前述,且被上訴人縱於系爭自殺事故發生後,先退還押租金及部分租金予上訴人,亦與其是否對上訴人主張本件損害賠償之請求無涉,是上訴人據此所辯,亦不足取。



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