前言：看到建商或代銷中心推出的預售屋廣告很心動，但前往賞屋時要注意哪些法律問題？什麼是預售屋買賣預約單？付給建商的定金可以退還嗎？簽訂預售屋買賣契約時該注意什麼細節？以下本所詳細為您說明如後：
一、預售屋買賣預約單(購屋預約單、紅單)是什麼？
(一) 預售屋買賣預約單(購屋預約單)是指建案(不動產)完工前，代理銷售單位或建商與消費者所簽定的「預購不動產權利」契約書，早期因預售屋買賣預約單交付予消費者之收執聯常以淺紅色單據製作(意為討喜)，故坊間稱之為紅單。
(二) 消費者透過給付小額款項給代銷中心或建商，取得預售屋買賣預約單(即優先購買預售屋之「權利」)；而預售屋買賣預約單在不動產交易市場之所以熱門，則是因為預售屋買賣預約單所約定之不動產交易價格，通常較成屋低廉，相對來說，消費者則要承擔預售屋是否可以如期完成、是否有如建商保證之品質、格局、配備等不確定因素風險。
(三) 取得預售屋買賣預約單，不等於與建商或代銷中心就預售屋成立買賣契約；須檢視雙方於預售屋買賣預約單中是否有約定：「將來須另外定立預售屋買賣契約」，若有類此之規定，則預售屋買賣預約單性質屬於預約；然若雙方於預收屋買賣預約單中約定無需另定預售屋買賣本約，僅需以預售屋買賣預約單內容履行，則該預售屋買賣預約單之性質仍屬於預售屋之買賣契約。
二、 簽定預售屋買賣預約單時所交付之定金，用意為何？法律性質是什麼？
(一) 按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：(一)證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。(二)成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。(三)違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。(四)解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。(五)立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種(最高法院91年台上字第635號民事判決意旨參照)。
(二) 次按訂約當事人之一方由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定，固應推定其契約成立，惟契約有預約及本約之分，究為本約成立抑係預約成立，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即一概推定成立本約，此有最高法院95年度台上字第2489號判決意旨可參，此最高法院判決意旨內容含意在於：不是所有收受定金的情形，都可以認定為成立本約；在簽定預售屋買賣預約單的情形亦同，消費者於簽訂時所交付之款項性質上被認定為是「定金」，但是屬於何種性質的定金，還是要看消費者與建商或代銷公司間的具體約定。
三、如果簽定預售屋買賣預約單後，因故無法簽立預售屋買賣契約(如消費者反悔不買、建商事後不願出售等情形)，是否可以退定金？
(一) 首先要確認的是：消費者與建商間簽立之「預售屋買賣預約單」時所「定金」性質為何，雙方對於「未簽立預售屋買賣契約」時，就「定金」約定應如何處理；常見的約定有無息退還全部定金、扣除必要費用後無息退還定金、不退還定金等約定，所以簽立預售屋買賣預約單前務必仔細確認相關條款。
(二) 若雙方並未約定未簽訂預售屋買賣契約時，「定金」之處理方式，則依民法第249條之規定：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
簡而言之，若有簽立預售屋買賣契約，定金可以退還或直接轉作買賣價金的一部分；然若未簽立預售屋買賣契約，則要看未簽定買賣契約的原因出在誰身上，如果是建商或代銷中心的責任，則建商或代銷中心應該要退還兩倍之定金給消費者；若為消費者之責任，就無法請求返還定金(會被建商或代銷中心沒收)，但如果無法歸責於買賣雙方卻無法簽立買賣契約，則建商還是有返還定金給消費者的義務。
四、 簽定預售屋買賣預約單後，可否轉售第三人？
(一) 立法者已於民國109年年底修正法規，規定「預售屋買賣預約單」不可以轉售給第三人，如違反者會處以新台幣15萬元以上，100萬元以下之罰鍰。但目前該法規行政院尚未頒布施行日期，故屬尚未生效之規定(至截稿日110年7月止，閱讀本文時請確認本法規之施行日，以免損及您的權利)。
(二) 平均地權條例第47條之3規定第5項、第6項規定：「
銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。
前項書面契據，不得轉售予第三人。」
(三) 若違反上開平均地權條例第47條之3第6項規定，轉售預售屋買賣預約單予第三人，將按戶(棟)處新台幣15萬元以上，100萬元以下之罰鍰(平均地權條例第81條之2第6項規定參照)。
五、 簽訂預售屋買賣契約書的注意事項？
(一) 簽立預售屋買賣契約書之前，可參考行政院所頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載」範本，確認您與建商或代銷公司之預售屋買賣契約有無疏漏或違反法規之情事。
(二) 另依行政院所頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容，預售屋買賣契約不得記載下列事項：
1. 不得約定廣告僅供參考。
2. 出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
3. 不得使用未明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
4. 不得約定買方須繳回原買賣契約書。
5. 不得約定請求超過民法第205條所訂百分之二十年利率之利息。
6. 不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。
7. 附屬建物除陽台外，其餘項目不得約定記入買賣價格。
(02)8369-5898
09:00~18:00（週一至五)
